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今后三年1.8万亿债务待偿 房地产行业面临“降负

  2019年伊始,楼市有点冷,不少房企的销售出现负增长,尤其是三大巨头,但是进入3月,房企感受到了“春天的阳光”,销售出现复苏。从今年一季度整体来观察,房企销售增速同比明显下滑,而市场和房企的分化也在加剧。对于今年的市场,房企之间也产生了分歧。有的相对乐观,也有的谨慎;有的看重一二线城市,有的不舍弃三四线城市。总体看,房企的销售增速目标普遍下调。然而,在失去高增长的日子中,房企面临巨大的资金压力,过去的高增长带来了沉重的负债,数据显示,在2019-2021年房企将有1.8万亿元的债务到期,2019年到期债券相比2018年就翻了一倍。

  导读

  今后三年,房地产行业共有1.8万亿的待偿债务。分年度来看,2019年至2021年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元。

  4月2日,刚刚发布年报不久的新城控股,接到上交所的一纸问询函。针对利润、资金往来、现金流与货币资金、房地产开发业务等方面,上交所共提出16个问题。其中,要求披露经营活动和投资活动现金流紧张的主因,成为外界关注的焦点。

  2018年,新城控股实现合约销售额2211亿元,涨幅达75%,规模位列全国房企第八位。但过去三年(2016年至2018年),公司的经营活动和投资活动现金流量净额之和均为负值,分别为-6.10亿元、-102.41亿元和-161.96亿元。

  这代表了房企的一种普遍状态。虽然销售数据不断攀高,但回款和融资情况不佳,导致现金流不畅,负债率上涨。

  2017年下半年以来,房地产业融资渠道收紧,融资成本抬升,追求扩张的房企借了大量高息债务。而在销售端,银行放款周期拉长,又影响了回款速度。这两项因素共同作用,抬高了房企的负债率,并削弱了偿债能力。幸而去年末融资闸门开启,很多企业借机补充低成本资金。

  但更大的考验即将到来。根据世联行的统计,2019年至2021年的三年间,房地产行业共有1.8万亿的到期债务。其中,2019年需兑付的债券规模为4464亿元,比2018年增加近一倍。

  高增长的代价

  在上交所对新城控股的问询中,还有一项内容值得注意,即利息支出的资本化占比较高。年报显示,公司2018年资本化利息支出为88.50亿元,同比增长428.99%;资本化利息支出金额分别占总利息支出和归母净利润的94.58%和84.36%,同比分别增长17个百分点和57个百分点。

  利息资本化是指将借款利息支出确认为一项资产。上市公司实施利息资本化通常有一定的会计处理依据,但在企业经营状况稳定时,利息资本化的额度和占比通常不会发生大幅波动。

  北京某会计师事务所相关人士向21世纪经济报道记者指出,如果利息资本化额度出现大幅增长,或占比大增,通常意味着借款规模和利息支出大幅提高。

  对于规模快速增长的新城控股而言,融资规模增加是正常现象,但融资成本提高显得有些意外。数据显示,新城控股在2018年的整体平均融资成本达到6.47%,而2017年,该成本仅为5.32%。

  事实上,作为民企,新城控股的融资成本并不算夸张。公开信息显示,到2018年,一些民企的海外发债成本已经超过10%,综合融资成本也在8%以上。总体来看,去年上市房企的平均融资成本普遍提升1.5到2个百分点左右。其中,央企大多能维持在5%左右的水平,地方国企和民企相对较高。

  但由于竞争日趋激烈,房企仍然追求规模扩张,即便是高息债务,也被照单全收。世联行统计显示,截至2018年12月31日,房地产业境内外发行债券余额约3.2万亿元,其中民企占比近半。

  销售方面,虽然大部分企业创下销售额新高,但回款情况并不好。“上半年银行额度卡得很紧,放款周期长;下半年房贷利率开始松动,但到四季度,市场就往下走了。”北京某房企人士称,这种情况对回款率影响很大,很多区域公司的回款率,能达到60%就算不错,“个别项目12个月内都难到账”。

  这些因素导致房企负债率攀升,观点指数研究院的统计显示,到2018年末,30强上市房企的平均净负债率为110.68%,虽然部分企业低于50%,但“总体来说经营风险依然很高”。该机构还指出,由于流动性较差,30强房企的偿债能力在下降。

  上海易居研究院智库中心总监严跃进将其称为“高增长的代价”。他表示,在调控严厉、融资环境不佳的情况下继续追求规模,就必须承受负债率高、流动性差的结果。

  “保命”与“保本”

  据悉,2019年,很多企业在制定销售目标的同时,仍然对“降负债”和“回款率”有着明确要求。

  去年年末,房地产国内融资闸口开启,并延续至今。其间,很多房企抓住时机实施融资,并用成本较低的新债,替换旧有债务。